购买了仍在租赁期内的房屋怎么办?

2021-07-26 置业知识 0

如果购房者只注意房产证,而忽略掉这件事,极可能房子买来了也不能入住,因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。那么,购买了仍在租赁期内的房屋如何处理?

依据《中华人民共和国合同法》规定:

【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

那么,出租中的二手房买卖过程需要注意哪些问题?

1、确认房屋产权问题。房屋产权清晰购买时才不会节外生枝。

如果房屋还有其他共有产权人,只有当其他共有产权人同意出售并签署了同意出售的证明以及委托书时,这套房子才能买卖,同时共有产权人还要提供房产证予以确认。否则房屋交易就是无效的,届时不仅拿不到房子,还可能房财两空。

2、保护租赁者的权益。

买卖不破租赁是大家都知道的事情,详细的说就是如果租赁者租了5个月,购房者在第二个月才买下这个房子,购房者也没有要求租赁者搬家的权利,承租人完全有权利在租赁到期之后才搬家。

其次,租赁人还享有对房屋的优先购买权。在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。也就是说,在购买正在出租的房屋的时候,还要和租赁者先沟通好,让他们放弃自己的优先购买权,才能继续购买,否则即便签订了买卖合同,也可能会被判定无效。

租客的优先购买权,必须符合三个条件:一、在租赁合同期内;二、在和你同等的条件下购买,比如价格、全款还是分期等付款期限和方式;三、在一定期限内。规定动作是,房东在卖房前可以用短信、微信或书面通知的形式,通知租客"这房子要卖,80万、全款付清,你买不买"。如果租客回复不想买或者不回复,就算放弃了优先购买权。

所以,如果要买正在出租中的二手房,一定要业主拿到租客签署的"放弃优先购买权的书面文件",否则千万别买。要是租客去住建委申诉,房子就没法过户,即使过户了也可能被判定为无效。

3、查看租赁合同。购买正在出租的房屋,查看租赁合同也是一件很重要的事情,根据《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动,并不影响租赁合同的效力。也就是即便房屋的所有权发生迁移,新的房屋所有者还是要代替原来的房主继续履行租赁合同。所以,万一房主在这件事上对购房者各有所隐瞒,那就只能吃亏。因为只要租赁者不退租,租住很久也不是不可能的事情。

4、确认物业等费用是否结清。如果发现有欠费情况存在,只能根据合同约定找租客或者前业主要钱。如果合同上没写相关条款,只能自认倒霉。所以,合同里面一定要写清楚,以免过户后因为费用拖欠产生纠纷。